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【官方释疑】投资政府土地、按揭收入确认、个人出租住房等热点税收问题
注：文中蓝字为超链接部分，点击可看原文件
答：根据《国家税务总局关于纳税信用管理有关事项的公告》（国家税务总局公告2020年第15号）规定：“一、非独立核算分支机构可自愿参与纳税信用评价。本公告所称非独立核算分支机构是指由企业纳税人设立，已在税务机关完成登记信息确认且核算方式为非独立核算的分支机构。
非独立核算分支机构参评后，2019年度之前的纳税信用级别不再评价，在机构存续期间适用国家税务总局纳税信用管理相关规定。
……五、本公告自2020年11月1日起施行。”
答：根据《财政部、税务总局、发展改革委、民政部、商务部、卫生健康委关于养老、托育、家政等社区家庭服务业税费优惠政策的公告》（财政部、税务总局、发展改革委、民政部、商务部、卫生健康委公告2019年第76号）规定：“一、为社区提供养老、托育、家政等服务的机构，按照以下规定享受税费优惠政策：
（一）提供社区养老、托育、家政服务取得的收入，免征增值税。
……三、本公告所称社区是指聚居在一定地域范围内的人们所组成的社会生活共同体，包括城市社区和农村社区。
为社区提供托育服务的机构，是指在社区依托固定场所设施，采取全日托、半日托、计时托、临时托等方式，为社区居民提供托育服务的企业、事业单位和社会组织。社区托育服务是指为3周岁（含）以下婴幼儿提供的照料、看护、膳食、保育等服务。”
因此，为13岁左右的残疾人提供托育服务，不可以享受为社区提供托育服务免征增值税的优惠政策。
答：根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》规定：“一、下列项目免征增值税
……（七）医疗机构提供的医疗服务。
本项所称的医疗服务，是指医疗机构按照不高于地（市）级以上价格主管部门会同同级卫生主管部门及其他相关部门制定的医疗服务指导价格（包括政府指导价和按照规定由供需双方协商确定的价格等）为就医者提供《全国医疗服务价格项目规范》所列的各项服务，以及医疗机构向社会提供卫生防疫、卫生检疫的服务。”
因此，口腔门诊按照不高于地（市）级以上价格主管部门会同同级卫生主管部门及其他相关部门制定的医疗服务指导价格提供的安装种植牙服务，可以免征增值税。
答：根据《财政部、国家税务总局关于农业生产资料征免增值税政策的通知》（财税〔2001〕113号）规定：“一、下列货物免征增值税：
……4.批发和零售的种子、种苗、化肥、农药、农机。”
因此，只有批发和零售环节的农机享受免征增值税优惠政策，生产环节不可以免征。
答：根据《财政部、税务总局、退役军人部关于进一步扶持自主就业退役士兵创业就业有关税收政策的通知》（财税〔2019〕21号）规定：“二、企业招用自主就业退役士兵，与其签订1年以上期限劳动合同并依法缴纳社会保险费的，自签订劳动合同并缴纳社会保险当月起，在3年内按实际招用人数予以定额依次扣减增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和企业所得税优惠。定额标准为每人每年6000元，最高可上浮50%，各省、自治区、直辖市人民政府可根据本地区实际情况在此幅度内确定具体定额标准。
……六、本通知规定的税收政策执行期限为2019年1月1日至2021年12月31日。纳税人在2021年12月31日享受本通知规定税收优惠政策未满3年的，可继续享受至3年期满为止。《财政部、税务总局、民政部关于继续实施扶持自主就业退役士兵创业就业有关税收政策的通知》（财税〔2017〕46号）自2019年1月1日起停止执行。”
因此，符合上述文件规定的招用退役士兵的企业可以从现在开始，在3年内按实际招用人数予以定额依次扣减增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和企业所得税优惠。
答：根据《财政部、国家税务总局、海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部、税务总局、海关总署公告2019年第39号）规定：“七、自2019年4月1日至2021年12月31日，允许生产、生活性服务业纳税人按照当期可抵扣进项税额加计10%，抵减应纳税额（以下称加计抵减政策）。
（一）本公告所称生产、生活性服务业纳税人，是指提供邮政服务、电信服务、现代服务、生活服务（以下称四项服务）取得的销售额占全部销售额的比重超过50%的纳税人。四项服务的具体范围按照《销售服务、无形资产、不动产注释》（财税〔2016〕36号印发）执行。
……纳税人可计提但未计提的加计抵减额，可在确定适用加计抵减政策当期一并计提。”
因此，纳税人2019年符合加计抵减的条件，但没有进行加计抵减，可以在2020年一并计提加计抵减额。
答：根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》附《销售服务、无形资产、不动产注释》规定:“一、销售服务
（六）现代服务……8.商务辅助服务。
商务辅助服务，包括企业管理服务、经纪代理服务、人力资源服务、安全保护服务。
（1）企业管理服务，是指提供总部管理、投资与资产管理、市场管理、物业管理、日常综合管理等服务的业务活动。”
因此, 为其他公司提供代运营服务，应按照企业管理服务缴纳增值税。
答：根据《国家税务总局关于纳税人投资政府土地改造项目有关营业税问题的公告》（国家税务总局公告2013年第15号）规定：“一些纳税人（以下称投资方）与地方政府合作，投资政府土地改造项目（包括企业搬迁、危房拆除、土地平整等土地整理工作）。其中，土地拆迁、安置及补偿工作由地方政府指定其他纳税人进行，投资方负责按计划支付土地整理所需资金;同时，投资方作为建设方与规划设计单位、施工单位签订合同，协助地方政府完成土地规划设计、场地平整、地块周边绿化等工作，并直接向规划设计单位和施工单位支付设计费和工程款。当该地块符合国家土地出让条件时，地方政府将该地块进行挂牌出让，若成交价低于投资方投入的所有资金，亏损由投资方自行承担;若成交价超过投资方投入的所有资金，则所获收益归投资方。……”
另根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第一条规定：“在中华人民共和国境内（以下称境内）销售服务、无形资产或者不动产（以下称应税行为）的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税。”
因此，营改增后现金投资不是增值税应税行为，不缴纳增值税。
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答：根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》附《销售服务、无形资产、不动产注释》规定：“一、销售服务
……（七）生活服务。
1.文化体育服务。
（1）文化服务，是指为满足社会公众文化生活需求提供的各种服务。包括：文艺创作、文艺表演、文化比赛，图书馆的图书和资料借阅，档案馆的档案管理，文物及非物质遗产保护，组织举办宗教活动、科技活动、文化活动，提供游览场所。”
因此，为社区组织端午节文化活动，应按照文化服务缴纳增值税。
答：根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》附《销售服务、无形资产、不动产注释》规定：“一、销售服务
……（六）现代服务……7.广播影视服务。
广播影视服务，包括广播影视节目（作品）的制作服务、发行服务和播映（含放映，下同）服务。
（1）广播影视节目（作品）制作服务，是指进行专题（特别节目）、专栏、综艺、体育、动画片、广播剧、电视剧、电影等广播影视节目和作品制作的服务。具体包括与广播影视节目和作品相关的策划、采编、拍摄、录音、音视频文字图片素材制作、场景布置、后期的剪辑、翻译（编译）、字幕制作、片头、片尾、片花制作、特效制作、影片修复、编目和确权等业务活动。
（2）广播影视节目（作品）发行服务，是指以分账、买断、委托等方式，向影院、电台、电视台、网站等单位和个人发行广播影视节目（作品）以及转让体育赛事等活动的报道及播映权的业务活动。……”
因此，制作视频并通过抖音发行，应按照广播影视服务缴纳增值税。
答：一、根据《国务院关于修改<中华人民共和国发票管理办法>的决定》（中华人民共和国国务院令第587号）第二十二条规定：“开具发票应当按照规定的时限、顺序、栏目，全部联次一次性如实开具，并加盖发票专用章。”
二、根据《中华人民共和国发票管理办法实施细则》（国家税务总局令第25号）第四条规定：“发票的基本内容包括:发票的名称、发票代码和号码、联次及用途、客户名称、开户银行及账号、商品名称或经营项目、计量单位、数量、单价、大小写金额、开票人、开票日期、开票单位（个人）名称（章）等。”
三、根据《中华人民共和国税收征收管理法》（中华人民共和国主席令第49号）第十七条规定：“从事生产、经营的纳税人应当按照国家有关规定，持税务登记证件，在银行或者其他金融机构开立基本存款账户和其他存款账户，并将其全部账号向税务机关报告。”
因此，“开户银行及账号”属于发票的基本内容，开具增值税专用发票时必须填写。
答：根据《财政部、国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）规定：“二、支持住房租赁市场发展的税收政策
……（二）对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。”
因此，文件仅规定个人出租住房签订的租赁合同可以免征印花税，企业作为承租方不享受免征优惠政策。
答：根据《中华人民共和国印花税暂行条例》（国务院令第11号）《印花税税目税率表》规定：“购销合同包括供应、预购、采购、购销结合及协作、调剂、补偿、易货等合同。立合同人按购销金额万分之三贴花。
产权转移书据包括财产所有权和版权、商标专用权、专利权、专有技术使用权等转移书据。立据人按所载金额万分之五贴花。”
另根据《国家税务局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》（国税发〔1991〕155号）第十条规定：“‘产权转移书据’税目中‘财产所有权’的转移书据的征税范围如何划定？
‘财产所有权’转移书据的征税范围是：经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据，以及企业股权转让所立的书据。”
因此，如果纳税人销售的设备已经政府管理机关登记注为动产，应按照“产权转移书据”缴纳印花税；否则按照“购销合同”缴纳印花税。
答：根据《国家税务总局福建省税务局关于契税若干政策问题的公告》（国家税务总局福建省税务局公告2018年第20号）规定：“二、关于自建房的契税征缴问题
取得自建房用地的，应依法征收土地契税。自建房建成后自用的，不征收房屋契税；建成后转让的，按规定征收房屋交易契税。”
因此，如房地产开发企业纳税人在获取土地时已经缴纳过契税，办理房产证时不再征收契税。
答：根据《国家税务总局关于填海整治土地免征城镇土地使用税问题的批复》（国税函〔2005〕968号）规定：“按照《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第六条的规定，享受免缴土地使用税5—10年的填海整治的土地，是指纳税人经有关部门批准后自行填海整治的土地，不包括纳税人通过出让、转让、划拨等方式取得的已填海整治的土地。”
因此，购入其他单位已填海整治的土地的纳税人，不可以免征城镇土地使用税。
答：根据国税发[2009]31号文第六条第（三）款规定，如果采取按揭方式销售房地产，应按照合同的约定确定收入。一般情况下，首付和银行应同时进行，即使由于跨年度导致首付时间和银行转账时间的差距，也应按照销售合同约定的时间确定收入。所以，上述可售面积应按120米计算。
答：按照国税发[2009]31号文件规定，企业与客户签订房地产销售合同（包括预售合同），应为企业销售收入的实现。企业取得销售收入前所发生的招待费、广告费应该累计，待企业取得销售收入年度起，按照税法规定计算招待费、广告费扣除比例。
答：根据国税发[2009]31号文规定，房地产企业发生的招待费、广告费等开支，如果企业已经进入销售年度，应在发生当年计入企业成本费用。
答：1.员工向公司借款未按期归还，不属于个人所得税征税范围。 2.根据《财政部、国家税务总局关于规范个人投资者个人所得税征收管理的通知》（财税〔2003〕158号）第二条规定：“纳税年度内个人投资者从其投资企业(个人独资企业、合伙企业除外)借款，在该纳税年度终了后既不归还，又未用于企业生产经营的，其未归还的借款可视为企业对个人投资者的红利分配，依照‘利息、股息、红利所得’项目计征个人所得税。”
答：您好，请参阅《国务院关于印发个人所得税专项附加扣除暂行办法的通知》（国发（2018）41号）：“第二十条 纳税人及其配偶在一个纳税年度内不能同时分别享受住房贷款利息和住房租金专项附加扣除。”
按照上述文件规定，在一个纳税年度内，纳税人无法上半年享受住房租金专项附加扣除，下半年享受住房贷款利息专项附加扣除。
答：房地产开发企业的预收款，为不动产交付业主之前所收到的款项，但不含签订房地产销售合同之前收取的诚意金、认筹金和订金等。
答：您好，自然人出租不动产可以通过电子税务局“我要办税—发票使用—自然人房租发票代开”模块申请代开发票。其他个人出租非住房月租金10万元以下，代开普票征收的税（费）如下：
1．根据《财政部税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（国家税务总局公告2019年第4号）规定，其他个人，采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过10万元的，免征增值税。
2．房产税：计税依据为租金收入，税率为12%。
在此基础上，对增值税小规模纳税人减按50%征收房产税。（闽财税〔2019〕5号）
3．城镇土地使用税(龙岩全市、宁德全市、三明清流县、泉州丰泽区、鲤城区、经济技术开发区、泉港区和永春县在代开发票时不征收城镇土地使用税，由主管税务机关在日常管征中征收)：土地位于城市、县城、建制镇、工矿区范围内的征收，月应纳税额=（土地面积×单位税额）÷12。
在此基础上，对增值税小规模纳税人减按50%征收城镇土地使用税。（闽财税〔2019〕5号）
自2019年1月1日起，城镇土地使用税按现行税额标准下调20%计算缴纳。
福建省（不含厦门市）城镇土地使用税税额标准表（闽政文﹝2007﹞454号、闽岚综实管综〔2014〕144号）
地区 | 等级 税额 地区 | 一等 | 二等 | 三等 | 四等 | 五等 |
福州 | 福州市市区 | 25 | 18 | 12 | 8 | 3 |
福清、长乐市市区 | 12 | 8 | 5 | 3 | 2 | |
闽侯、连江、闽清、罗源、永泰县城，各县（市、区）建制镇、工矿区 | 8 | 5 | 3 | 2 | 1 | |
莆田 | 莆田市市区 | 20 | 12 | 8 | 6 | 3 |
仙游县县城，各区建制镇、工矿区 | 8 | 6 | 4 | 3 | 2 | |
泉州 | 泉州市市区 | 25 | 20 | 15 | 10 | 6 |
晋江市市区 | 12 | 10 | 8 | 6 | ||
石狮市市区 | 12 | 9 | 6 | |||
南安市市区 | 12 | 8 | 5 | |||
惠安县县城 | 8 | 6 | 4 | |||
安溪、永春、德化县县城 | 6 | 5 | 4 | 3 | ||
晋江市建制镇、工矿区 | 8 | 6 | 4 | |||
洛江、泉港区和石狮、南安市建制镇、工矿区 | 6 | 4 | ||||
惠安、安溪、永春、德化县建制镇、工矿区 | 5 | 3 | 2 | |||
漳州 | 漳州市市区 | 20 | 15 | 10 | 5 | 3 |
龙海市市区 | 12 | 10 | 6 | 2 | ||
漳浦、云霄、诏安、东山、南靖、长泰县县城 | 6 | 4 | 3 | 2 | 1.5 | |
华安县县城 | 5 | 4 | 3 | 2.5 | 1.5 | |
平和县县城 | 4 | 3 | 2 | 1.5 | ||
东山县铜陵镇 | 6 | 4 | 3 | |||
其他县（市、区）建制镇、工矿区 | 5 | 4 | 3 | 2 | 1 | |
龙岩 | 龙岩市市区 | 15 | 9 | 6 | 3 | |
漳平市市区，上杭、永定县县城 | 8 | 5 | 4 | 2 | ||
长汀、连城、武平县县城 | 6 | 4 | 3 | 2 | ||
新罗区和上杭县建制镇、工矿区 | 5 | 4 | 3 | 1 | ||
其他县（市）建制镇、工矿区 | 4 | 3 | 2 | 1 | ||
三明 | 三明市市区 | 12 | 8 | 6 | 3 | |
永安市市区 | 10 | 8 | 5 | 3 | ||
沙县、大田、尤溪、将乐、泰宁县县城 | 8 | 6 | 4 | 2 | ||
明溪、清流、建宁、宁化县县城 | 6 | 4 | 3 | 1 | ||
各县（市、区）建制镇、工矿区 | 4 | 3 | 2 | 1 | ||
南平 | 南平市市区 | 12 | 8 | 6 | 3 | |
邵武、建瓯、建阳、武夷山市市区 | 9 | 6 | 4 | 2 | ||
顺昌、浦城县县城 | 8 | 6 | 4 | 2 | ||
光泽、松溪、政和县县城 | 6 | 4 | 3 | 1 | ||
各县（市、区）建制镇、工矿区 | 4 | 3 | 2 | 1 | ||
宁德 | 宁德市市区 | 12 | 8 | 6 | 3 | |
福鼎、福安市市区 | 9 | 6 | 4 | 2 | ||
霞浦、古田县县城 | 7 | 5 | 3 | 2 | ||
屏南、寿宁、周宁、柘荣县县城 | 6 | 4 | 3 | 1 | ||
各县（市、区）建制镇、工矿区 | 4 | 3 | 2 | 1 | ||
平潭 | 平潭综合实验区 | 20 | 12 | 8 | 6 | 3 |
4．个人所得税（税目为财产租赁所得）
（1）据实征收：每月租金收入不超过4000元：应纳税额＝【租金收入－房产税、城镇土地使用税、印花税－出租房屋实际开支的修缮费用（限800元）-800元（费用扣除标准）】*20%（税率）；每月租金收入超过4000元：应纳税额＝【租金收入－房产税、城镇土地使用税、印花税－出租房屋实际开支的修缮费用（限800元）】×（1-20%）*20%（税率）（《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例、国税函﹝2009﹞639号）
（2）核定征收
①福州、平潭、龙岩：计税依据为租金收入，征收率为1%。
②泉州：纳税人自行选择据实征收或核定征收，计算方式同上。
宁德：当月累计收入额超过800元，若纳税人无法提供准确的涉税资料据以计算个人所得税的，采取核定征收方式，计算方式同上。
南平：个人取得月财产租赁收入800元以上的，纳税人无法提供准确计算应纳税所得额的涉税资料的，采取核定征收方式，计算方式同上。
5．印花税（税目为财产租赁合同）：计税依据为合同金额，税率为0.1%。
在此基础上，对增值税小规模纳税人减按50%征收印花税。（闽财税〔2019〕5号）
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